如何充分利用个人住房公积金来买房子？

现在，每一个在职市民都在缴纳职工个人住房公积金，掐指算来，如果开办至今，您尚未动用过的话，您的住房公积金余额应该有万元以上。但这笔钱该怎么用作为一项政策性贷款，它有哪些鲜为人知的特殊服务缴纳者又该怎样维护自己的权益……相当多的市民并不清楚。

“冲还贷”用足本金

“冲还贷”是公积金新品种，指提取住房公积金 补充公积金 存储余额归还个人住房贷款本息。

通过住房公积金个人购房贷款、住房组合贷款或商业性住房贷款购买具有所有权住房的借款人，均可办理“冲还贷”。

它的还贷方式一律采用“余额还贷法”，即用提取的住房公积金全部归还住房贷款余额，并按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限重新计算月还款额。“冲还贷”后借款人仍须逐月还款，逾期者按中国人民银行规定计收逾期违约金。

“冲还贷”时间为借款人已开始还贷，并于1—3月份签订授权书的，在当年4—6月份办理划款；4—8月份签订授权书的，在当年9—10月份办理划款；9—12月份签订授权书的，在次年4—6月份办理划款。原借款合同中约定“冲还贷”时间的，以授权书约定为准。

提取住房公积金归还住房贷款为一年一次；提取住房公积金还贷不再转入借记卡、信用卡，组合贷款提取还贷须优先归还住房公积金贷款，提取还贷后的余额不得复缴。

另外，借款人发生住房贷款还贷逾期的，“冲还贷”时，应先归还逾期部分。借款人要求一次性全部提前归还住房贷款本息的，其提取还贷时间不受限制。

跳槽带好公积金

随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，期间，如何保护好自己名下的公积金呢

当市民变动工作时，住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金帐户下，职工住房公积金帐号也作相应调整。

当市民因故脱离工作中断工资关系时，其公积金缴交随之中断，结余的公积金本息仍保留在原单位名义下的公积金帐号内，市民公积金帐号不变；市民恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续留在原单位缴交公积金，如变动单位，可办理公积金转移手续。

市民公积金转移时，调出单位应先办理调出手续，由银行进行转移后通知调出单位。

当市民离休、退休时，其积累的公积金本息一次结清，退还职工本人。如职工在职期间去世，其结余的公积金本息，可由其继承或受遗赠人根据《继承法》的有关规定，办理提取手续。

贷款担保 添社会保障

市民申请纯公积金贷款时，由担保公司为其提供承担连带责任的保证担保。

市民办理此专项担保不必办理公证和财产保险，减少手续，节省了支出。以贷款10万元10年期计算，一套房价为25万元的商品房，普通抵押贷款保险费为1250元，而担保贷款收费686元，省却564元。另外，市民还可享受三项社会性保障权：

意外事故债务免除主借人因意外事故造成死亡或完全丧失劳动能力的，由公司承担连带保证责任。

生活特困罚息减免借款人因生活来源发生重大变更而造成生活特困，担保公司可以酌情减免罚息。

抵押物灭失债务免除借款人由于不可抗拒自然因素等造成抵押物灭失，可免除尚欠借款债务。

借公积金急不得

作为一项特殊的住房贷款，市民申请公积金时，最好掌握它独有的窍门。

对于支付房款日期不要填写得过短。目前公积金贷款买房的人比较多，加上办理公积金贷款的手续所费时间较长，一般从买卖双方签定好购房合同后，到公积金管理中心发放贷款，需要1—2个月的时间。

如果夫妻双方都需要办理公积金贷款的，那么在办理产权证时须将双方都列举在权利人和共有人中，以免将来发生一方可贷，而另一方不可贷的尴尬局面。

个人住房公积金贷款有最高可贷额度限制：

1 基本公积金贷款每户不超过10万元，补充公积金贷款每户不超过3万元。 2 基本公积金贷款不超过帐户储存余额的15倍，补充公积金贷款不超过帐户储存余额的2倍。 3 购买二手房不超过总房价的70%。

存一笔钱“套”五次利

缴存时企业资助当市民每月拿出工资收入的一定比例缴存时，其所在单位也必须拿出同样的数额给予缴存资助，这两项合并后即为职工的个人住房公积金。

缴存后存款利率及税收优惠市民缴存的住房公积金，在中国人民银行不久前颁布的《人民币利率管理规定》中，已给予了适当提高计息利率的优惠，即， 银行对职工的“上年结转户”的个人住房公积金存款 每年的结息结转日为6月30日 ，按三个月定期整存整取的利率计息，改变了过去按活期存款利率计息的规定。而且，国家还规定，公积金的利息收入免交个人所得税。

贷款利率优惠缴存公积金后，市民申请获取的住房公积金贷款利率是低于一般市场利率的。因为住房公积金管理机构发放这一贷款时，实行的是保本微利的方针，而不像银行的其他贷款那样以赢利为目的。

强制住房储蓄由于一套普通住房的价格一般相当于职工家庭二三十年的收入总和，因此一般家庭不可能一下子拿出这么多的钱买房。住房公积金制度要求职工从参加工作开始，每月拿出一部分工资收入，定向储蓄、定向用于购房，帮助职工合理安排支出。

多一笔“养老金”职工一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时，个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。