兰州发布住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程-第3页

第四章贷前调查及复核

第二十四条贷款复核时的调查部门和人员

贷前调查是对借款人提交的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性及借款人的偿债能力、购房行为、担保手段落实情况等进行的调查和评估。中心各分支机构为个人住房贷款的主要调查部门，指定专人负责贷款复核及调查工作。

第二十五条调查及复核内容

一、借款人的家庭收入情况。审查借款人提供的家庭收入情况证明材料，与借款人面谈或电话交谈，核实借款人家庭收支状况。

二、借款人偿债能力分析。考察影响借款人长期偿债能力的主要因素，包括借款人职业是否稳定、借款人的购房动机是否正常、借款人的还款意愿是否强烈、借款人的品行是否端正等等。对借款人长期偿债能力作出判断。

三、购房行为的真实性。

调查、核实：

（一）收据或交款单上的首付款金额是否达到借款条件要求，票据上的印鉴签章是否真实有效；

（二）期房按揭的，审查借款人所购房屋是否与中心《住房公积金个人住房贷款按揭合作协议》上的楼位相符；

（三）他房抵押贷款的，根据购房协议实地核实购房行为的真伪；

（四）开发企业职工购买本企业所售楼盘申请贷款的，或同一单位多名职工购买本单位所建房屋同时申请贷款的，应实地向相邻业主、开发企业相关部门及借款人家属等核实购房行为的真伪。

四、抵押物的落实情况。

调查、核实：

（一）有抵押物或质押权利清单、权属证明文件；

（二）有处分权人同意抵押或质押的证明文件；

（三）抵押物或质押权利的权属清楚，无异议；

（四）同意抵押或质押的书面意见表达明确、具体；

（五）借款人以所购住房作为抵押物的，须将所购住房全额用于贷款抵押。
五、抵押物估价报告书。

审查：

（一）抵押物估价报告书必须为原件，并加盖出具部门印章；

（二）出具部门必须是中心准入的评估机构；

（三）报告书完整，无缺页；

（四）报告书中住房价格、面积、地址、结构、楼层、朝向等关键内容表述清楚；

（五）关键数据完整，准确。

六、对于质押贷款，需对质押物进行核对，办理兑保手续。对自然人担保商转公贷款，要确认所有担保人的公积金账户处于冻结状态，同时要确认借款人、共同申请人、担保人在我中心的公积金缴存余额合计是否达到贷款金额的30%以上。

七、复核借款人提交的申贷资料是否与受理初审人员录入综合信息系统的资料信息一致，复核初审人员打印的《住房公积金个人住房贷款申请表》、《个人住房公积金贷款审批表》等资料信息是否与系统信息一致。

第二十六条填写调查及复核意见

一、写明对购房行为的落实情况；

二、写明对抵押物或质押物、担保的落实情况；

三、写明对贷款金额、期限的倾向性意见。

第二十七条复核人员确认该笔贷款各项纸质资料与信息系统录入信息一致，确认初审通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后，在《个人住房公积金贷款审批表》上签字，并在业务系统中录入调查复核意见，提交贷款审批人员审核签批。未通过复核的，在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回银行受理人员作处理。

第五章贷款审批

第二十八条住房公积金个人贷款实行初审、复核、审批三级审批制度。凡符合中心政策规定的贷款，实行银行受理人员初审、中心复核人员复审，中心各分支机构负责人审核签批。特殊情况提交主任办公会议决定。

第二十九条分支机构负责人作为贷款审批人员负责审核签批。

一、审查借款人资格和条件是否符合公积金贷款条件的要求；

二、审查借款用途是否符合公积金贷款用途的规定；

三、审查借款人申请期限是否符合公积金贷款期限的规定；

四、审查借款人所提供的资料是否正确、完整、合规；

五、审查复核人员对借款人资信状况的调查意见是否准确合理；
六、审查抵押物是否落实，估价是否合理；

七、审查担保落实情况；

八、其他需要审查的事项。

九、审核签批。分支机构负责人确认初审、复核通过的贷款金额、贷款期限、还款方式等符合中心规定后，在《个人住房公积金贷款审批表》上签字，就贷款金额、期限、利率签署意见，并在综合信息系统中进行审批通过处理，需要特殊注明的事项，在补充意见栏中注明。并将个人贷款资料移交贷款复核人员，由其向各银行受理初审人员分发进行后续业务办理。

未通过复核的，在综合信息系统作退回处理并将贷款申请资料退回贷款复核人员处，由其向贷款受理初审人员移交补充相应资料。

第六章合同打印及盖章

第三十条个人住房贷款审批通过后贷款受理初审人员即可进行《借款合同》及《抵押合同》或《质押合同》的打印。需打印《借款合同》一式四份，《抵押合同》或《质押合同》一式两份。

贷款受理初审人员按下述要求打印：

一、对一些必须增订明确和删减的条款或字词，不能空而不填或做选择性删减，凡不需要填写的空格需用斜线拉去；
二、合同填写应使用套打方式，字迹要清楚端正，书面要保持整洁；

三、在合同中不得使用简称、缩写、代称、不规范的简化字；不得使用模棱两可和抽象的字或词如大约、立即等；
四、涉及金额应是具体确定的，大小写不得随意涂改；

五、涉及主体为法人的应写全称，并与加盖公章一致；

六、一份合同不得因打印不清晰后进行再次补打。

第三十一条盖章

一、担保方式为房产抵押担保的，包括自然人提供阶段性连带责任保证担保的商转公贷款，由委托银行和中心分支机构在《借款合同》及《抵押合同》上盖合同专用章。贷款受理初审工作人员在综合信息系统进行抵押登记资料移交，并将《借款合同》、《抵押合同》各一份及抵押登记申请资料移交至代办机构，由其进行房产抵押。

二、担保方式为质押担保的，由委托银行和中心分支机构在《借款合同》及《质押合同》上盖合同专用章。盖章完成后贷款受理初审工作人员将《借款合同》、《质押合同》各一份及质押凭单移交至贷款复核工作人员处，由其落实质押担保。

三、担保方式为担保机构保证担保的，由委托银行、中心分支机构在《借款合同》上盖合同专用章。盖章完成后贷款受理初审工作人员将《借款合同》、一份个人贷款申请资料移交至担保机构。担保机构在《借款合同》上盖章后返还三份至贷款受理初审工作人员处。

四、在中心财务处完成资金划拨，贷款资金划入收款单位（收款人）账户后，合同正式生效，合同生效日与该笔贷款在中心综合信息系统发放一致。

第七章担保的落实

第三十二条房产抵押担保的落实

一、房产抵押办理机构：中心委托代办机构办理房产抵押。所产生的代办费用由中心向代办机构支付，不向借款人收取。
二、抵押登记：

对于采取所购房产或其他房产抵押的贷款，借款人贷款申请经三级审批通过后，委托银行贷款受理初审人员将抵押登记资料移交给代办机构工作人员，由代办机构办理抵押登记。抵押登记手续必须在抵押房产所在地的房地产抵押登记部门办理。

（一）用期房抵押的，以取得《期房抵押权预告登记书》为落实房产抵押登记依据；

（二）用取得《房屋所有权证》的现房抵押的，以取得《房屋他项权证》为办理抵押登记依据；

（三）住房公积金个人住房贷款抵押权人设定为中心，住房公积金组合贷款抵押权人设定为中心和委贷银行共有。

（四）贷款房产抵押登记的面签由房产交易中心驻中心各分支机构的工作人员办理。

（五）房产抵押登记所需要的资料要件由委托银行贷款业务经办人员收取并向代办机构移交。

（六）代办机构收取贷款房产抵押登记资料要件并审核，审核无误后在综合信息系统中进行抵押登记资料接件处理。对自然人担保商转公贷款，抵押办理岗只需在综合信息系统抵押信息管理收件收据栏中录入“确认自然人保证担保”，提交中心贷款批后岗工作人员。

（七）代办机构向房产交易登记机构申请办理贷款房产抵押登记手续，并根据抵押登记进度和取得的资料在综合信息系统中录入《抵押登记申请收件收据》、《期房抵押权预告登记书》或《他项权利证》等相关信息，并将收件收据复印件一份，期房预告登记证或他项权利证原件及复印件一份移交批后处理岗工作人员。

第三十三条质押担保的落实。对借款人提供质押凭单进行质押担保的贷款，质押担保的落实由中心各分支机构贷款调查复核人员（贷款主管）负责，代办机构工作人员在综合信息系统抵押信息管理收件收据栏中录入质押凭单号提交中心贷款批后岗工作人员。

第三十四条保证担保的落实

一、对借款人自愿选择担保机构保证担保的贷款，由担保机构办妥担保手续，收取相关费用，在《借款合同》上盖章，在综合信息系统抵押信息管理收件收据栏中录入“确认保证担保”，最后提交中心贷款批后岗工作人员。

二、对自然人担保商转公贷款，在贷款发放后，各分支机构调查复核人员应与代办机构工作人员一起持续监督借款人是否在3个月内还清商业银行个人住房贷款、撤押直至重新办妥抵押、解除担保人的担保责任。

第八章贷款发放

第三十五条经各分支机构审核批准并达到中心关于贷款放款条件的相关规定后，批后处理岗工作人员即可打印《委托贷款通知单》一式二联交予委托银行并通知其办理贷款发放确认。

第三十六条贷款发放确认

一、贷款发放确认工作办理人员：委托银行派驻中心各分支机构的工作人员同时承担贷款发放确认工作。
二、委托银行贷款发放确认工作人员再次确认资金收款是否符合以下规定：

（一）提供了全额付款发票或收据的商品房、经济适用房、他房抵押贷款、商转公贷款，贷款资金收款人可以是借款人本人；

（二）提供了首付款收据或发票的商品房、经济适用房、他房抵押贷款，贷款资金收款人必须是售房单位；

（三）过户后二手房贷款贷款资金收款人可以是借款人本人，也可以是借款人指定的中介公司；

（四）过户前二手房贷款收款人可以是二手房的售房人，也可以是房产登记部门指定的存量房资金监管账户；

（五）自然人担保商转公贷款收款人指定为借款人本人。同时要再次确认所有保证担保人的公积金账户处于冻结状态。

确认无误后打印《个人住房公积金贷款发放确认单》一式四份，盖银行业务章；
三、借款人确认内容：

本人及共同申请人的个人信息、购房信息、贷款还款方法、收款人、收款账户、还款账户等信息与真实情况是否一致。办理贷款发放确认手续时，借款人不能办理的，可以由共同申请人办理。

确认无误的，借款人或共同申请人在打印的《个人住房公积金贷款申请表》及《个人住房公积金贷款发放确认单》四份签字确认发放贷款；
信息有误的，作退回处理，重新受理并提交审核审批；需退贷的，还须由借款人本人写明退贷原因，签字申请退贷，进行退贷处理。

四、以上工作完成后，银行工作人员即可在综合信息系统中进行发放确认操作，并向借款人出具《个人住房公积金贷款发放确认单》、《借款合同》、《还款计划表》等资料。向综合复核岗移交《个人住房公积金贷款发放确认单》一份，其余两份分别留存至中心、本行贷款档案中。
五、贷款发放确认后，贷款受理初审工作人员应将中心及本行留存的个人住房贷款档案资料各一份分别整理移交。

第三十七条资金划拨由中心财务处统一负责。综合信息系统在贷款发放确认、综合复核岗核对后将其归类到待发放贷款中，自动提交至财务处工作人员处。财务处工作人员进行资金划拨，确认资金到账后系统同步进行贷款开户处理（起息）。