兰州发布住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程-第4页

第九章贷后管理

第三十八条贷后管理包括贷款的按期还款、提前还款、个人信息变更、合同变更、利息计算、利率调整、逾期催收管理、借款人贷款还清后撤销抵押权等。

第三十九条按期还款

住房公积金贷款的按期还款主要采用委托扣款方式进行。委托扣款：即中心及委托经办银行通过借款人在商业银行开立的委托扣款账户中扣划应还贷款本息。

一、申请贷款时，借款人应签署《委托转账付款授权委托书》。

二、借款人应按照借款合同约定的还款方式和还款计划偿还贷款本息。除1年期贷款按到期日一次性还本付息外，2-30年期贷款均按分期还款的方式按月还款。

三、委托扣款方式应遵循以下扣款入账原则：

（一）借款人正常还款且还款账户资金充足时，一次性扣划当期本息的合计；

（二）借款人正常还款且还款账户资金不充足时，按先偿还利息，剩余资金偿还本金的规则分配入账；

（三）借款人逾期还款且还款账户资金充足时，一次性扣划累计罚息、逾期利息、逾期本金、当期应还本息的合计；

（四）借款人逾期还款且还款账户资金不足时，所扣资金按如下规则分配入账：按从最早一期逾期的罚息、逾期利息、逾期本金分配入账，资金有剩余的，再从倒数第二期逾期的罚息、逾期利息、逾期本金分配入账，以此类推直至偿还本期应还利息、应还本金分配完所扣资金。

（五）放款当月不扣款；

（六）贷款还清“销户”、“核销”后不扣款。

委托银行委托扣款完成后，由综合信息系统自动核对入账。

第四十条提前还款

提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向中心提出提前全部或部分偿还贷款的行为。提前还款是一种违约行为，应向中心分支机构及贷款委托经办银行提出申请。

借款人申请的，应持本人身份证件原件提出申请，留存复印件一份；共同申请人代办的，应持借款人及本人身份证件原件提出申请，留存复印件各一份。提前还款经审批后办理，委托银行经办人员在办理过程中打印《提前还款申请审批表》并签署意见，由申请人提交分支机构审批人员审批。业务办理完毕后审批人员将《提前还款申请审批表》及身份证件复印件归档保存。

提前还款分为提前部分还款和提前结清两种情况，且办理时借款人系统还款状态必须为“正常还款”。

一、提前部分还款

借款人可申请提前部分还款，每次额度不得低于5千元。可采用以下方式还款。

（一）指定日期自筹资金扣款：借款人使用自有资金申请提前部分还款，必须根据《提前还款申请审批表》的要求将资金按时存入还款账户内，中心按时扣款。每年可申请一次；

（二）公积金提前部分还款：中心缴存职工可以使用借款人及共同申请人公积金账户余额申请提前部分还款。每年可申请一次，可采用柜面直接申请或分段签订委托协议的方式办理。借款人应携带自己的身份证件、配偶的身份证件、结婚证前来办理并留存复印件一份。申请使用共同申请人（直系亲属）的公积金进行提前还款的，必须由共同申请人（直系亲属）本人持身份证件一同申请，并留存身份证件复印件一份。
柜面直接申请的，委托银行经办人员打印《提前还款申请审批表》，由借款人或贷款共同申请人签字确认，经中心审批后办理。
通过分段签订委托协议办理的，委托银行经办人员打印《委托扣划公积金提前部分还款申请审批表》,由借款人、贷款共同申请人一同签字确认申请，经中心审批后办理。

（三）借款人提前部分还款后剩余贷款可选择“还款期限不变月还款额降低”的合同变更方式，也可以选择“还款期限缩短月还款额不变”的合同变更方式。

二、提前还清：住房公积金个人贷款发放后次日起，借款人申请提前还清的，由委托银行贷款受理初审人员初审并打印《提前还款申请审批表》，借款人签字后将《提前还款申请审批表》交与分支机构贷款复核岗工作人员，贷款复核岗审批通过后留存《提前还款申请审批表》。
提前结清时主要以指定日期扣款的方式办理，也可以使用公积金提前还款的方式办理。借款人办理撤押时，委托银行经办人员打印《个人住房公积金贷款还清凭证》，盖章交予借款人。

第四十一条贷款信息变更

在借款还款期间，借款人申请变更本人及共同申请人等贷款关联人的通讯地址、工作单位、联系电话、家庭住址、个人收入等信息时，予以办理。贷后催收人员提交信息变更申请的，也予以办理。以上业务不需复核审批，银行工作人员直接在系统中做变更。
借款人在借款还款期间需要变更还款账户的，由银行工作人员受理并打印《委托转账付款授权委托书》，借款人重新签署后交予贷款复核人员，复核人员转交存档保存。

第四十二条贷款合同变更

借款人可以因个人原因提出申请变更《借款合同》、《抵押合同》约定的内容，包括提前还款、添加或解除共同申请人、抵押物变更、延迟贷款期限、缩短还款期限、借款人等，经贷款委托经办银行和中心分支机构初审、审批后予以变更。合同变更时贷款必须处于“正常还款”状态。在办理贷款合同变更业务时，委托银行经办人员必须审查借款人提交的证明文件，在综合信息系统中进行变更后打印《合同变更申请审批表》签署意见并盖章，由申请人提交分支机构审批人员审批。业务办理完毕后经办人员将《合同变更申请审批表》及证明文件归档保存。

一、添加或解除共同申请人

借款人在合同履行期间发生婚姻变更，可申请添加或解除共同申请人。

二、抵押物变更

他房抵押贷款因抵押物价值贬值、面临灭失或已灭失，使中心的贷款资金安全风险加大时，借款人必须办理抵押物变更。在进行抵押物变更前必须落实其他房产的抵押登记。本房抵押的贷款不允许办理抵押物变更。

三、延长贷款期限

个人贷款允许延长贷款期限，但延长后的还款期限不得超过30年，且还款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。原贷款期限为5年期（含）以下时，不得延长至5年期以上。限延长贷款期限必须满足以下条件。

（一）借款人因家庭经济原因，需要延长还款期限，必须由借款人本人向中心提出书面申请并提供相关证明资料。

（二）借款人若有拖欠贷款本息、罚息的情况，延长期限前必须先清偿所欠贷款本息、罚息。

（三）经分支机构审批同意后，必须按照重新确定的期限落实抵押登记后再在综合信息系统办理变更手续。

四、缩短贷款期限

借款人申请添加共同申请人或个人收入提高申请贷款信息变更后，可同时申请缩短贷款期限。缩短贷款期限时，原贷款期限为5年期（不含）以上的，不得缩期为5年期以下。

五、借款人变更

1.借款人在还款期间因离异发生债务转移或因死亡发生债务继承时，经分支机构批准，允许未缴存或缴存公积金的共同申请人变更为主借款人，承担偿还住房公积金个人住房贷款债务的义务。

2.借款人在还款期间因本人家庭与他人发生债务纠纷，导致贷款所购房产事实上已被他人使用或占有，双方已达成书面协议或经法律诉讼形成法律文书的，经分支机构批准，允许未缴存或缴存公积金的贷款所购房产实际使用人或占有人申请变更为主借款人，承担偿还住房公积金个人住房贷款债务的义务。

3.借款人因离异进行财产分割，由配偶一方承担贷款余额及利息的，申请借款人变更时必须提交离婚证、民政部门的离婚协议或法院的离婚判决（或其他法律文件）等证明资料；

4.借款人死亡后，配偶或其他类型共同申请人愿意承担全部债务的，申请人必须提交借款人死亡证明，在《借款人变更申请审批表》上签字确认；
5.需中心主任办公会议研究决定同意进行借款人变更的其他情况。

第四十三条利息的计算

一、正常还款利息的计算

（一）1年期贷款利息的计算：贷款利息=贷款本金×年利率

（二）2-30年期贷款按月分期计算当期应还利息，中心2015年4月前发放的存量贷款每月20日为结息日（定日结息）。定日结息遵循的原则如下。
1.贷款发放当月不计息，于次月的20日为结息日。

2.还款首期及末期按实际天数计收利息，其余还款期利息均按整月计收。

（三）中心2015年4月后发放的贷款，选择发放日期对应的日期为结息日（对日结息）。对日结息遵循的原则如下。

1.贷款发放当月不计息，每月在放款日对应的日期结息。

2.每期还款利息均按整月计收。

二、提前还款的利息计算

（一）提前部分还款时计收的利息=还款金额×上期结息日至提前还款日期间的实际占用天数*日利率；

（二）剩余贷款余额当期应还利息=剩余贷款本金*月利率。

三、罚息的计算按中国人民银行的相关规定执行。

第四十四条利率调整的处理。

贷款还款期间遇人民银行调整利率时，按中国人民银行的规定执行：
一、正常还款利率的调整

（一）贷款期限为1年的，遇法定利率调整，继续执行合同利率；

（二）贷款期限在2-30年的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，并重新计算每月还款额；

（三）次年1月应还利息为调整前后利率分段计算后的合计。

二、罚息利率调整：按人民银行的相关规定执行。

第四十五条贷款未按期还款转逾期贷款

一、借款人因个人原因未能在合同约定还款日按期还款的，中心将在还款日后三日进行补扣。在正常扣款和补扣时能够足额扣划当期本息合计金额的，其还款视为正常还款；

二、对未能按前款规定足额扣划当期应还本息的贷款，中心将于本期约定还款日后第四日将其欠还本息自动转为逾期贷款本息，按照实际逾期日期计收罚息，并在此后每天对逾期贷款本息及罚息进行扣款，直至逾期本息及罚息金额全额扣划，其还款视为逾期还款。

第四十六条还款查询

借款人可通过中心网站、客服热线、住房公积金联名卡发卡银行自助查询终端等途径查询本人还款信息和还款计划。

第四十七条信贷资产检查。

一、检查内容：

（一）借款人是否按合同约定用途使用贷款，有无挪用贷款现象；

（二）借款人按借款合同约定归还贷款本息情况；

（三）借款人资格和偿债能力变化情况；

（四）贷款抵（质）押物的保管及其价值变化情况；

（五）保证人的保证资格与保证能力的变化情况；

（六）期房项目工程进度、抵押与预登记和正式登记落实情况；

（七）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充的；

（八）贷款资产风险程度，变化情况及趋势；

（九）其他关系贷款人债券时限和保障的内容。

二、检查结果的认定。

有下述现象，应认定借款人违约：

（一）借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息；

（二）借款人擅自改变借款期间合同约定，未按计划分期偿还贷款本息；

（三）借款人擅自改变贷款用途；

（四）未经同意将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押；

（五）拒绝或阻挠中心、委托银行、担保机构对贷款使用的监督检查；

（六）提供的文件、材料不真实，已经或可能造成贷款损失的；

（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减值影响质押权的实现，而借款人未按要求落实新的保证或新的抵（质）押；

（八）借款人在还款期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人，或法定继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝履行原借款合同。

贷后管理人员发现上述违约现象时，应向贷款管理部门汇报，提出对借款人违约行为的处理方案，在征得中心的同意后，按合同约定，根据违约性质、金额、程度，采取适当措施追偿贷款本息。实行住房置业担保的，由担保机构采取措施，承担连带责任。

三、信贷资产检查的程序：

（一）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因；

（二）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况；

（三）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施；

（四）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告。

四、信贷资产检查的要求：

（一）借款人首期未按合同约定时间归还贷款本息的，由委托银行经办人在三个工作日内对客户进行电话提示。

（二）借款人连续二至五期未按期归还贷款本息的，除银行卡折原因未能正常扣款的情况外，全部由担保机构负责催收。

（三）借款人连续六期未按期归还贷款本息的，转为不良贷款，由担保机构依照担保协议的约定履行担保责任，实施追偿程序。

（四）未实行住房置业担保的，除上述第一、二条外，其余措施按中心与担保机构签订的《住房公积金代办合作协议》执行。

五、违约贷款的处理方式

（一）依法纠正借款人的违约行为；

（二）对逾期贷款计收罚息；

（三）从借款人公积金账户中扣收贷款本息；

（四）停止已审核未发放的贷款；

（五）依法追索保证人的连带责任；

（六）依法处理抵（质）押物；

（七）依法行使债权人其他权利；

（八）依法将借款人不良信息记录向社会公开并向人民银行征信系统报送；

（九）全额收回违约贷款本息后，取消借款人５年内再次申请贷款和提取住房公积金的的资格（离退休等原因销户提取情形除外）；

（十）按程序报批核销损失类贷款。

第四十八条违约贷款催收管理

一、归口部门和责任划分：按照《违约贷款催收管理办法》实施。

二、违约贷款的还款：主要通过日常还款日扣款的方式收回，特殊情况下也可以通过柜面公积金还款的方式进行还款，申请人应填写《柜面归还欠款申请审批表》，经中心分支机构审批后办理。借款人及共同申请人确实无力自筹资金偿还逾期贷款时，可申请支取本人公积金资金偿还。一年内可多次支取公积金偿还逾期贷款。

第四十九条贷款档案管理

贷款档案分为按一人一档原则归档的个人贷款档案，办理贷款合同变更、信息变更等业务所产生的日常业务档案，抵押权证三类。贷款档案管理按照《住房公积金贷款档案管理办法》实施。

第五十条撤销抵押权

借款人还清贷款申请房产抵押登记撤押的，由代办机构负责受理，在取得《房屋所有权证》、《他项权利证》并备齐撤押申请资料后向房产交易中心申请撤押。撤押办理完毕后在综合信息系统进行贷款撤押处理，并通知借款人领取《房屋所有权证》。

第十章附则

第五十一条本规程的解释权、修改权归兰州住房公积金管理中心。本规程自发布之日起施行。

附件：1.个人住房公积金贷款申请表

2.个人住房贷款审批表

3.个人住房贷款审批发放确认表

4.委托转账付款授权委托书

5.住房公积金个人住房贷款预约申请审批表

6.委托扣划公积金提前部分还款申请审批表

7.提前还款申请审批表

8.柜面归还欠款申请审批表

9.个人住房公积金贷款合同变更申请表

10.个人住房公积金贷款还清凭证

11.自然人担保商转公贷款承诺书

12.连带责任保证担保承诺书

13.购房行为确认函

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