兰州发布住房公积金管理中心住房公积金个人住房贷款操作规程

金投保险网（http://insurance.cngold.org/）1月8日：第一章总则

第一条为规范住房公积金个人住房贷款管理，统一业务操作，提高工作效率，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》（第350号令）、中国人民银行《贷款通则》（〔1996〕第2号令）、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》（〔2010〕第2号令）、《中华人民共和国担保法》（主席令第50号）、建设部、中国人民银行印发的《住房置业担保试行办法》（建住房〔2000〕108号）及国家相关法律法规，特制定本规程。

第二条本规程适用于兰州住房公积金管理中心所属新区分中心、各管理部（以下简称中心各分支机构）。铁路分中心参照执行。

第三条本规程所指住房公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，委托商业银行按政策规定，向缴存职工发放的用于其家庭购买、建造、翻建或大修基本自住住房和改善性住房的贷款。

第四条住房公积金个人住房贷款的分类：

一、商品房期房贷款；

二、经济适用房期房贷款；

三、二手房贷款；

四、商转公贷款；

五、他房抵押贷款。

第五条申请贷款的基本条件

一、借款人应具备的基本条件

（一）具有合法有效的身份证明，未超过国家规定的法定退休年龄；

（二）缴存状态正常，按月连续足额缴存公积金6个月（含）以上。其判定要点为：

1.首次开户缴存日前的上溯补缴不予认可；

2.从时间上界定，自首次汇缴日至申请贷款日的正常汇缴自然月份数已达到6个月或6个月以上；

3.从金额上界定，期间的缴存额必须足额；

4.开户后存在停缴行为的，申请贷款时以恢复缴存日为起缴日期判定缴存状态。

5.外中心转入本中心的缴存职工，缴存期限合并计算，首次汇缴公积金日期按外中心转入金额推算。

6.在其他中心缴存的，应提供缴存中心出具的缴存及贷款情况的证明；

7.一些单位实行按季或按年缴存的，可按其实际缴存方式推定。

（三）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力；

（四）本人及配偶信用良好，没有住房公积金贷款和商业银行个人住房贷款的未结清记录；

（五）首套房及二套房的认定以职工家庭夫妻二人在公积金中心的贷款信息记录为准；贷款职工家庭第三次及以上申请贷款的，不予受理。

二、所购房屋应具备的基本条件

购房行为在一年以内且满足以下条件：

（一）商品房期房贷款：所购住房已签订《商品房买卖合同》，首次贷款及二次贷款首付资金均不低于总房款的20%。

（二）经济适用房期房贷款：所购住房已签订《经济适用房买卖合同》，首次贷款及二次贷款首付资金均不低于总房款的20%。

（三）二手房贷款：在住房二级市场购买已取得《房屋所有权证》的住房；因离异房产过户需支付房款的住房可按“二手房”贷款受理。

（四）商转公贷款：住房公积金缴存职工家庭在偿还商业银行个人住房贷款期间内申请转为住房公积金个人住房贷款的，称之为“商转公贷款”。具体分为两种情况：

1.自然人担保商转公贷款：由借款人的同事、朋友、亲属一人或若干人为借款人办理贷款提供阶段性连带责任保证。

以下情形均可申请自然人担保商转公贷款：

⑴借款人商业银行个人住房贷款所购住房为现房，已取得房屋所有权证且贷款未结清的；

⑵借款人商业银行个人住房贷款所购住房为期房，未取得房屋所有权证、仅有购房合同且贷款未结清的；

⑶借款人商业银行个人住房贷款所购住房为期房，未取得房屋所有权证，借款人向中心分支机构提出预申请，经分支机构同意后，自筹资金结清商业银行个人住房贷款余额，并在3个月内向中心申请贷款的。

2.本房抵押商转公贷款：借款人商业银行个人住房贷款所购住房为现房，已取得房屋所有权证，借款人向中心分支机构提出预申请，经分支机构同意后，自筹资金结清商业银行个人住房贷款余额，并在3个月内向中心申请贷款。

（五）他房抵押贷款：缴存职工家庭在兰购买项目建设手续不齐备的住房，可通过提供其他房产作抵押的方式办理住房贷款，谓之“他房抵押贷款”。

中心实行他房抵押贷款项目备案制度。

建设单位应提交该项目的土地证、用地规划许可证、工程规划许可证等建设手续和单位相关证照向中心申请备案，经中心审核同意后予以备案，中心分支机构据以办理贷款。

三、能提供中心认可的有效担保；

四、中心规定的其他条件。

第六条共同申请人
中心实行共同申请人制度。借款人是已婚的，配偶必须作为共同申请人办理贷款手续；借款人未婚、离异或丧偶单身的，为提高自己的还贷能力，其有稳定经济收入的父、母、子或女任意一人可作为共同申请人办理贷款手续。

共同申请人负有与借款人共同偿还贷款的责任，或在借款人因故无法无力偿还贷款时代替借款人偿还贷款余额的责任。

第七条贷款额度

住房公积金个人住房贷款可贷额度必须同时符合以下规定：

一、不得高于单笔贷款最高限额：已婚家庭单笔贷款最高限额为60万元，单身职工单笔贷款最高限额为50万元。

二、不得超过所购房屋总价或抵押房屋评估价的一定比例：

1.所购房屋为商品房或经济适用房的，贷款额度不得超过房屋总价的80%（含）。

2.所购房屋为“二手房”的，贷款额度不得超过该“二手房”评估价值的80%（含）。

3.所购房产不具备抵押登记条件采用他房抵押的，贷款额度不得超过所购房屋总价的80%（含），同时不得超过抵押房屋评估价值的80%（含）。
4.购买拆迁安置房屋的，贷款额度不得超过房屋调换补差价的80%（含）；

5.建造、翻建或大修住房的，贷款额度不得超过支付建造、翻建或大修住房实际费用的50%，且不得超过中心确认的市场最高价格。

6.商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（简称“商转公贷款”）的，贷款额度不得超过拟转贷余额的100%。

7.因所购房屋不具备抵押条件，采用有价证券（特指财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、个人定期储蓄存款存单）质押担保的，贷款额度不得超过质押有价证券票面价值的90%。

三、不得高于按还款能力测算的贷款额度。

家庭收入在3000元（含）以内的，月供支出与收入比按50%计算；

家庭收入在3000元（不含）以上时，月供支出与收入比按60%计算。

第八条贷款期限

一、住房公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。实际贷款期限一般不超过借款人法定退休年龄后延5年。即按现行退休政策，男职工不超过65周岁，女职工不超过60周岁。

借款人申请贷款时，受理人员应自受理当日起，根据主借款人出生日期减2个月贷款办理周期计算最长可贷年限，按年取整。

二、用凭证式国债质押贷款的，贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。用不同期限的多张凭证式国债作质押贷款的，以距离到期日最近者确定贷款期限；

第九条贷款利率及罚息利率

一、贷款利率按照贷款发放时中国人民银行规定的当期住房公积金个人住房贷款利息执行。首套房、二套房利率均按住房公积金个人住房贷款基准利率执行。

二、中心实行罚息制度。根据人民银行的相关规定，中心对借款人的违约行为计收罚息。借款人未按合同约定日期还款计收罚息的，罚息利率按照借款合同载明利率上浮40%执行；借款人未按合同约定用途使用贷款计收罚息的，罚息利率按照借款合同载明利率上浮100%执行。

第十条贷款担保

一、贷款的担保方式有抵押、质押、保证三种。

对商转公贷款引入自然人阶段性连带责任保证担保机制。

住房公积金个人住房贷款原则上不实行强制性机构担保。贷款担保方式第一选项为所购住房抵押担保；所购住房不具备抵押条件的，借款人可提供其他住房抵押担保或质押担保；所购住房不具备抵押条件，且不能提供其他住房抵押担保或质押担保的，借款人可自愿选择中心认可的住房置业担保机构提供的保证担保。担保机构可以根据《中华人民共和国担保法》的规定，要求借款人提供所购住房作反担保，在所购住房满足抵押登记条件后办理抵押登记手续。

采取所购住房进行抵押担保的，委托银行、中心各分支机构与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》。

采取其他住房抵押担保的，委托银行、中心各分支机构与借款人及抵押人签订《借款合同》、《抵押合同》。

采取有价证券质押担保的，委托银行、中心各分支机构与借款人及质押人签订《借款合同》、《质押合同》。

采取住房置业担保机构保证担保的，委托银行、中心各分支机构、担保机构与借款人签订《借款合同》。

二、住房置业担保属于保证担保，与中心确立了住房置业担保合作关系、签订了《住房公积金个人贷款担保合作协议》的住房置业担保机构，才可为借款人提供住房置业担保。

三、自然人担保商转公贷款的借款人可以请其属于本中心缴存职工的同事、朋友、亲属等一人或若干人，经中心认可后作为连带责任保证人，为其贷款提供阶段性连带保证担保。借款人及配偶、连带保证担保人在本中心公积金余额合计应不低于贷款金额的30%。
（一）担保范围：包括结清商业银行个人住房贷款、取得还清凭证、撤销原向商业银行的抵押、重新向中心抵押、取得《房屋所有权他项权利证》等事项以及发生违约后应追缴的本金、利息、罚息等。

（二）担保责任：对已取得房屋所有权证的现房，借款人必须在放款后3个月之内办妥结清商贷、撤押和重新抵押手续。中心收到《房屋所有权他项权利证》以后，自动解除所有保证人的保证责任。

对未取得房屋所有权证的期房，借款人必须在放款后3个月之内办妥结清贷款和撤押手续，中心收到商贷还清凭证、确认撤押后，继续等待借款人后续提交《房屋所有权证》，办妥抵押登记手续后，自动解除所有保证人的保证责任。

违约处置：对已取得房屋所有权证现房的借款人未能在放款后3个月之内办妥重新抵押手续、未取得房屋所有权证期房的借款人未能在3个月之内办妥结清贷款及撤押手续或未能在《房屋所有权证》颁发后及时提交中心办妥抵押登记的，中心将强制借款人提前解除合同、还清贷款本息、罚息等，借款人拒不执行的，中心将依次连续扣划借款人、共同申请人、连带责任担保人个人账户的住房公积金，直至扣清担保范围内的本金、利息、罚息等。
商转公贷款的借款人如发生逾期还款等事项，按照《借款合同》及中心相关规定处理。

第十一条还款方式

一、借款人根据自身条件自愿选择贷款还款方式。

贷款期限1年的，实行到期本息一次性清偿的还款方法；

贷款期限在2-30年的，采取分期还款方法，即等额本息还款法、等额本金还款法。

二、借款人签订借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，一般不得更改。借款人确需变更还款方法的，按合同变更的相关要求和程序，经中心分支机构审批后予以办理。

三、到期一次性还本付息法。该还款方式适用于贷款期限为1年的个人住房贷款，即借款人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。

四、等额本息还款法。即借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：

每月偿还还款月数

贷款本息＝(贷款本金×月利率×（1+月利率）)/还款月数

金额
（1+月利率）－1

每月偿还利息＝贷款剩余本金×月利率

每月偿还本金＝每月偿还贷款本息金额－每月偿还利息

五、等额本金还款法。即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息。计算公式为：
每月还款额＝每月偿还本金+每月偿还利息

每月偿还本金＝贷款本金÷还款期月数

每月偿还利息＝贷款剩余本金×月利率

第十二条评估

为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请二手房贷款或他房抵押贷款的，由中心准入的房地产评估机构对抵押房产进行评估；商转公贷款额度以预约时的商业银行贷款余额为准，一般不要求评估，但委托贷款银行及中心分支机构认为办理商贷时房产估价过高的，可以要求重新评估，贷款金额不得超过重新评估价值的80%。

第十三条住房公积金个人贷款的操作流程

贷前准备----受理、初审----调查、复核----审批----抵押办理----发放确认----资金划拨----贷后管理