012015年购房新政策介绍

1、关于个人住房贷款政策有关问题的通知

为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院批准，现就有关事项通知如下：

一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

2、金融机构人民币存贷款基准利率（2015年3月）

中国人民银行2月28日发表声明，决定自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

3、关于调整个人住房转让营业税政策的通知

为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：

一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发﹝2005﹞89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发﹝2005﹞172号)的有关规定执行。

三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税﹝2011﹞12号)同时废止。

02【市场观点】一大波购房政策来袭 是好是坏？

观点一：首付比例下降市民压力减小

“政策将二套房首付比例降至四成，这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降，其本质是满足自住型和改善型住房需求。”专家解读称，这也是为了满足货币政策的要求和解决购房门槛以及税负过高的问题。

有评论认为：二套房首付门槛的降低，肯定会刺激楼市成交量有所上扬，但不会迎来爆发式增长。

举例来说，以新城区一套市值50万元的房屋为例，按照原有的二套房首付比例六成来算，首付款为30万。若首付为四成，则首付20万，减少10万。

“多出来的钱，我可拿去投资，也可当作个人家庭应急。至少买房子后出现的压力大大减少了。”市民打算4月中上旬，去二手房中介公司买套房子。

观点二：部分房贷1月月供或上升

不过需注意的是，明年1月和2月的还款额会有差别。某银行网点相关负责人向记者表示，例如房贷还款日为每月的20日，2015年1月的月供还款相对特殊，其刚好跨越年度分段计息。2014年12月21日至31日期间仍执行旧利率，2015年1月1日至20日才执行新利率，因而月供减少不彻底，相反明年2月开始每月还款额才会完整体现降息效果。这意味着“按揭族”1月的还款额将比2月多。

该负责任人表示，平时房贷按月计息，每月天数为30天。分段计息后改按天数计息，由于12月有31号，明年1月的月供实际天数将变成31天，这样市民将比平时多支出1天的利息。

观点三：卖家涨价情况暂未出现

二手房交易营业税免征期限下调，对于部分购买人群来说，无疑会减少很大一部分支出，也会加大购买房源的可选范围，由此，也有部分城市出现卖家任意涨价的情况。据相关媒体报道，在福州，就有不少精明的房东，特意将二手房价格调高1万~3万元，使得买家议价空间变小。

不过，记者走访的多家中介的工作人员均表示，莆田目前还较少出现房东涨价的情况，其中一位中介工作人员表示，“不是不能涨，而是不敢涨，现在的市场行情，能够卖出去已经很不错了，更别提涨价了。”而另一位工作人员则表示，“以一套面积100㎡左右的房子计算，原本免交的营业税就相当于降价优惠，如果还把价格提上去，就等于把原来免征的营业税又加上去，买家也不会轻易买下来。”

03【购房者】现在是不是买房好时机？

超出预期的新政出台，令这几天的房地产朋友圈陷入了一种亢奋状态。为了抓住政策红利的窗口期，同时为了楼市“兵器谱”月度排名，开发商趁机冲量，万科、融创、融信等开发商推出24小时不打烊活动，还有开发商或故意释放“涨价”信息，或推出特价房，试图在最短时间内，刺激政策敏感者以及有意向但犹豫不决的购房者下单。

二套房贷首付比例从最低六成降至最低四成，对于改善需求是一种有效释放。楼市政策利好密集的组合拳，也激发了一部分购房者的肾上腺素。

房价预期的趋稳，使得政策敏感者及意向购房者加快了下单速度：武林壹号在新政出台当天成交了4套；和家园3月31日卖出了3套排屋；武林外滩蓄客一下子增多，原本4月下旬推的260~340平方米的大户型，打算提前推出。

近段时间股市大涨，部分在股市中获利的人群在房产新政出台后，也开始考虑置换房屋。和家园成交的3套排屋中，就有一人是在股市里赚到了首付，看到新政后，决定抓住时机改善居住条件。

刚需楼盘也受利好惠及。新政出台后，欧美金融城(EFC)案场人气旺了不少。案场销售经理张广平介绍说，平时工作日来访三四十组，近几天达到四五十组，增加了约30%，“现在各种政策几乎都出来了，客户感觉房价的底部应该到了。”

事实上，今年一季度杭州楼市成交量已经有所回暖，市区商品房成交17324套，同比去年的12463套，上涨了39%。3月29日，市区商品房成交了291套，新政出台的30日，成交量涨到431套，31日更高达536套。

04【公积金贷款指南】

算账：公积金贷款买房能省多少钱？

金投保险网小编表示，如果你有公积金，用公积金贷款可以省下不少的钱，但并非每个楼盘都可以用公积金贷款。和商业贷款相比较，公积金贷款开发商的回款速度明显要慢半拍，这对于在开发过程中需要大量资金回笼的开发企业来说，无疑是一个瓶颈，所以很多开发企业在售房时更青睐商业贷款。

同样贷款金额和还款年限，但对于购房者来说，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。举个例子，一套三居室总价65万，可以计算一下，首付为19.5万，贷款45.5万，如果贷款年限为20年，银行年利率为7.86%计算，商贷月供约3766元，支付利息约448900元，总还款约903901元。而住房公积金贷款月供2878元，利息不到235853元，本息总和约69万元，差距20万左右。用公积金贷款不但省了20多万的利息，而且月供也比商贷少了700多。

小贴士：使用公积金贷款的注意事项

在准备通过公积金贷款方式进行购房前，我们不妨先了解一下哪些情况可提取公积金。购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还自住住房贷款本息的；房租支出超出家庭工资收入5%的；生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的；遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；北京住房公积金管理委员会规定的其他情形，可提取公积金。

除此以外，在准备贷款购房前还应该做好计划与心理上的准备。

首先，是否贷款购房需要对自己的资产情况进行评估，其一，要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；其二，投资者还需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期。此外，投资者还要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。

其次，对于普通投资者来说，选择组合贷款方式较为有利，公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。此外，首期付款也不要把手头的现金用完，不过这也需要和个人承受能力相结合。

再次，记者了解到的，目前个人住房贷款的还款方式有三种：其一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，基本不太适合房贷；其二，等额本金还款法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少，适合稳健投资者；其三，等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合资金不太充裕的投资者，初期的压力较小。