要不要卖房养老？退休资产这样安排

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汇丰晋信“养老36计”专栏

为投资者谋划人生养老大事

对于很多中国家庭来说，资产配置的大头在房地产。所以安排养老资产时，房子如何处理往往成了关键。

而房子如何处理，乃至如何配置整体的养老资产比例，只要从我们的需求出发来看，就一目了然了。

-Step 1-

满足所需要的资金总量

先来估计整个退休期间所需要的资金总量。

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预估支出

方法一：按实际需求估算

投资者可以根据自己退休后的需求，预估生活、医疗、兴趣爱好等花费，以及备用资金。这样，就可以推算所需要的资金总量。

不过，对于还在上班的中青年人来说，很难这样估算。那我们还可以看看另一种方法。

方法二：按养老金替代率估算

世界银行建议，想要退休后生活水平与退休前相当，养老金替代率至少要达到70%以上。其中的养老金替代率，指退休时养老金领取水平，与退休前工资收入水平之比。

资料来源：中国经济网《第三支柱养老金改革方案呼之欲出，年轻人会“买单”吗？》，http://m.ce.cn/ttt/202110/18/t20211018_37003586.shtml

计算时，把工资乘以70%，再乘以预计年数，就可以得到总量了。

例如，在此前的文章（养老36计之③︱养老到底要攒多少钱？）中，我们大致估算过深圳的某退休者*，假设其工资为社会平均水平。若是35年的退休生活，所需资金总量约为381万元。

*注：养老金替代率为70%。假设该退休者实际缴费年限25年，2023年退休，退休时55岁，每年的缴费工资等于上年职工平均工资（该人员平均缴费工资指数简化为1），个人账户养老金单位缴纳比例按照16%简化计算，积累的资金会产生利息，但由于同时有通胀影响，为方便计算，将二者相抵消。

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收入减支出

估算好了实际需要的资金总量后，对于有退休金收入、出租房屋收入或者商业保险现金流的投资者来说，还可以减去这一部分的总值。这样，就知道需要额外攒多少钱了。

例如，前述深圳退休者*，其35年的退休生活，所需资金总量约为381万元，而除去退休工资，自己需要额外积攒的资金为110万余元。

*注：养老金替代率为70%。该退休者实际缴费年限25年，2023年退休，退休时55岁，每年的缴费工资等于上年职工平均工资（该人员平均缴费工资指数简化为1），个人账户养老金单位缴纳比例按照16%简化计算，积累的资金会产生利息，但由于同时有通胀影响，为方便计算，将二者相抵消。

-Step 2-

满足流动性安排

对总量有了概念，现在我们来考虑资金是否方便在需要的时候使用，也就是要满足流动性安排。

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“远水不解近渴”的低流动性房产，需早做安排

一个很典型的需考虑流动性的例子就是房产。它具有以下特征：

流动性不高

虽然它的价值可能很高，也有可能帮助资产保值乃至增值，但是流动性不高。如果想要变现，一般来说至少要数月才能完成。而遇到购房需求不高的情况，出售周期可能以年计。

如果以房产作为退休资产的主要储备，而退休后有突发的资金需求，房产是无法马上变现的，可能“远水不解近渴”。

难以拆分

很多老年人，考虑把房产留给孩子，而房产的价值又难以拆分出一部分，那么房产实际上不能算作退休资金。

买卖可能花费大量时间精力

如果真到年纪大了再去置换房产，因为可能还涉及到搬家、装修等，对老年人的精力和体力构成一定挑战，也可能会进一步拉长买卖的周期。

所以，房产最好在退休前或者退休早期就做好安排，以及时满足我们退休后可能的流动性需求。

视自己所需的资金总量，以及除房产之外已经准备的资金总量，考虑其差值，我们就可以选择将房产整体出售，乃至考虑“以房养老”的途径，也就是将房产抵押换取现金流；或将其出售后换成一个价值更小的房产加部分现金的形式；或者选择不出售，并不作为退休后可用资金的一部分考虑。

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整体资产的流动性安排

说完了房产，那么从流动性的角度，我们来看看退休资产的整体安排吧。

我们可以将资产分为4部分。先满足较高流动性的资金需求，再满足较低流动性的资金需求，以此类推：

1、高流动性的资金：

如果除退休金外，预计每个月需要花费1000元，那么手头上应至少预留6-12个月的现金也就是6000-12000元。这部分现金也可以投资于随时可取出的资产，例如活期存款等。

此外，还可以按照自己的情况预估，多预留一些应对医疗、旅游等需求，或者突发需求的现金储备。

2、逐步到期的资产：

例如，如果投资组合中有定期开放的债券基金等产品，购买时可以关注其开放期。最好不要买了好几只产品，但全都是3年或者5年后才开放，而是例如有一部分1年后就开放，有一部分3年、5年后开放等等，以保证后续始终有足够的到期资金供使用。

3、低流动性的资产：

考虑出售的房产，或者应至少持有3-5年以应对资产的高波动性的资产，例如投资于股票、偏股型基金等相对高风险标的的资产，可以视作低流动性资产。在这部分资产资金量的分配上，要做好流动性与增值之间的平衡。

4、不准备变现的资产：

例如不打算出售的房产，乃至其他流动性不高也不打算处理的资产，例如股权投资，可以算作不准备变现的资产。

这部分资产从处置方式上来说，也可以考虑作为日后传承于子女的资产，并以此为前提早做安排。

Tips

做好流动性与增值之间的平衡

目前中国的平均退休年龄约为54岁，而人均寿命约为78岁。依此计算，平均退休生活有24年。

数据来源：财富杂志，《中国社科院郑秉文：中国比发达国家退休年龄早12年以上》，https://www.fortunechina.com/jingxuan/27478.htm。新华社，《2021年我国居民人均预期寿命提高到78.2岁》，http://www.news.cn/politics/2022-07/12/c_1128825758.htm

过去10年，CPI平均年涨幅为2.0%。如果参考CPI估算通胀情况，100万元在24年间会减少为62万余元。

数据来源：Wind，截至2022.12.31。算术平均值。

所以，最好不要使用大量现金的方式存储资产，而是做一些合理的投资安排，对通货膨胀做出一定抵消。

但是，考虑到流动性需求，也不能够过多投资于高风险资产。

例如前述投资于股票、偏股型基金等标的的资金，若目前手头的高流动性资产总量不足，或者从使用的角度考虑，认为退休后不希望资金锁定这么长的时间，那么还是应该“牺牲”一些潜在收益率，将其全部或部分置换为较低风险的资产。

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来源：中国证券报·中证网作者：为你解析养老的

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